ב-ynet פורסם לאחרונה על פסיקה מעניינת של בית משפט השלום בקריות. בפסק הדין המדובר, השופט דחה תביעת פינוי שהוגשה על ידי יזמית נגד רוכשי דירות בפרויקט מגורים בקריית אתא. בתביעה נדרש לפנות את הרוכשים שלא שילמו את התמורה המלאה לפני כניסתם לנכס.
השאלות החשובות שעלו: האם מסירת הדירה לרוכשים מבלי לקבל טופס 4 מהווה הפרת חוזה? והאם היא פוטרת את הרוכשים מחובת התשלום? מיד נגלה.
הצדדים חתמו על הסכם מכר לפני כ-4.5 שנים, בינואר 2019. הפרויקט בוצע בהסכם קומבינציה ומימוש זכויות תמ"א 38, שנרשמו על שמו של בעל המגרש. בשלב מאוחר יותר בתהליך, היזמית נדרש להרוס מבנה ישן הנמצא על המגרש, אך בעל המגרש סירב. כתוצאה מכך, לא ניתן ליזמית טופס 4 לבניין החדש.
בעקבות המצב הזה, הרוכשים החליטו להיכנס לדירות החדשות, אך סירבו לשלם את התשלום האחרון. היזמית הגישה תביעה, בה נטען כי קיבלה רושם מוטעה שהם מעוניינים לקבל את המפתחות לדירה על מנת להכניס ציוד ולבצע עבודות בנייה, אולם בפועל הם עברו להתגורר בדירה במקביל לביטול הצ'קים שהם מסרו לה. לפי טענת היזמית, מכיוון שהרוכשים לא עמדו בחובתם לשלם, החוזה בטל ועליהם להתפנות.
הרוכשים טענו כי היזמית הפרה את ההסכם בכך שמסרה להם את הדירה לפני קבלת טופס 4. לפי טענתם, חובת התשלום עבור הדירה משולבת בחובתה למסירתה על פי החוק, בין היתר עם טופס 4. לכן, לא רק שהם לא חייבים לשלם, אלא היזמית צריכה לפצות אותם על איחור במסירה.
השופט קבע כי מסירת הדירה ללא קבלת טופס 4 מהווה הפרת חוזה בוטה ופוטרת את הרוכשים מחובת התשלום. השופט הבהיר כי חובת הרוכש לשלם את התמורה הכספית היא חובה מהותית, אך היזמית חייבת למסור את הדירה עם טופס 4, ולכן קיימת הפרה של החוזה.
החלטה זו מדגישה את החשיבות של הפקת טופס 4 כחלק בלתי נפרד מתהליך המכירה של נכס. במקרים שבהם היזם לא מספק את הדירה עם טופס 4, הרוכשים יכולים לפנות לבית משפט ולסרב לשלם עד לקבלת הטופס.
כמובן שכל מקרה נידון לגופו, אך באופן כללי ניתן לומר כי פסק הדין מבהיר את התפיסה הרווחת לגבי תשלום התמורה ומסירת הדירה במקביל ותוך כדי עמידה בתנאי החוזה. גם מקרה זה מדגיש את החשיבות בפנייה לעו"ד מנוסה בתחום עסקאות מכר. למשרדנו ניסיון רב בייצוג בעסקאות נדל"ניות הן מקבלן והן מיד שנייה.
