וירוס הקורונה הביא ליותר ממיליון מובטלים במשק הישראלי, מצב שלא היה כמותו מאז קום המדינה. המצב הכלכלי משפיע על כולם, מגדול ועד קטן, ונוצר מצב שרבים "אינם גומרים את החודש". נאמר ואתם הבעלים של נכס מקרקעין, והשוכר שלכם מסרב לשלם בטענה שהוא פוטר מעבודתו עקב וירוס הקורונה (אני סבור שמשכירים רבים אכן גילו לאחרונה רגישות, ודחו או הפחיתו את התשלום). אולי השוכר טוען כי נוצר מצב חריג, ולכן הוא אינו חייב לשלם. אולי הוא אף לא טורח לטעון להגנתו, ופשוט מנתק לכם את הטלפון. בתור בעלי נכסים, מה תוכלו לעשות במצב זה?
אל תיקחו את החוק לידיים
המצב שנוצר עקב וירוס הקורונה הוא מצב מיוחד וחסר תקדים. בתי המשפט טרם נתנו דעתם בהלכה מחייבת לגבי מצבים של סיכול חוזה שכירות עקב וירוס הקורונה. עם זאת, לשכת עורכי הדין חיברה נייר עמדה ממצה בנושא, שיכול להוות אינדיקציה טובה לפרשנות המצב החוקי.
לפי נייר העמדה, בכל הנוגע לנכסים מסחריים שפעילותם נאסרה בתקנות, כמו חדרי כושר או מספרות למשל, אלו יכולים לפטור את עצמם מתשלום שכירות באופן זמני, עד למועד של הסרת המניעה החוקית. לגבי נכסים מסחריים, שאין מניעה חוקית לפתוח אותם, אין הצדקה מבחינתם להשתמש בטענה של סיכול, ובכך לנסות לחמוק מתשלום שכירות. אותם עסקים, חייבים לשלם דמי שכירות כדין.
בכל הנוגע לשכירות למטרת מגורים, הנחת העבודה היא שלא קמה הצדקה לשוכרים לפטור עצמם מתשלום שכירות. אמנם נוצר מצב בלתי צפוי כמו משבר כלכלי, ואולי הם איבדו את מקור הכנסתם או אפילו מנצלים את המצב לטובתם, אולם הם עדיין ממשיכים לגור וליהנות מן הנכס, ולכן עדיין חייבים בתשלום שכירות.
מבחינת המשכיר (בעל הדירה), חשוב לדעת שגם אם השוכר אינו משלם שכירות, אותו שוכר עדיין מחזיק בזכות השימוש בנכס. משום כך, אין למשכיר אפשרות חוקית להיכנס לנכס, להחליף את המנעולים ולעשות דין לעצמו. כמו כן, ובהתאם לפסיקה, לא ניתן לנתק את אספקת החשמל והמים לנכס. ככל שתפעלו באמצעים הללו, אתם עלולים לבצע עבירה פלילית ולכן יש להימנע מכך.
אם התיק יגיע לבית משפט, קשה לדעת את התוצאה הסופית: הדבר תלוי בנסיבות של כל תיק ותיק. אני מאמין שיהיו פסיקות שונות בתחום, אך בסופו של דבר, השוכר לא יוכל לחמוק מתשלום דמי השכירות בשל נגיף הקורונה, כל עוד הוא עושה בנכס שימוש וגר בו, ולכן יש חובות תשלום וקיום תנאי הסכם השכירות.
מניסיוני (בתור עו״ד שהגיש לא מעט תביעות לפינוי מושכר), לא אחת השוכרים ינסו להרוויח זמן, והמשכיר יתפתה ללכת שבי אחר הבטחת השוכרים, משום רצון להימנע מאי נעימות והליכה להליכים משפטיים, שכרוכים בעלויות נלוות. עם זאת, בכל יום שבו לא משולמת שכירות, נגרם בפועל נזק כספי למשכיר. המשכיר אמנם יכול לממש ערבויות שיש לו: ניתן לממש את שטר החוב נגד הערבים (אם יש) בהנחה שבוטלו שיקים/אין כיסוי לשיקים, או לא שולמה השכירות, וזאת ניתן לעשות במסגרת הליכי הוצאה לפועל. עם זאת, ערבויות הם רק פן אחד של דרכי הפעולה, ואינן מביאות לפינוי הנכס באופן ישיר. משום כך, כדי להקטין את הנזק ככל הניתן, מוטב לפנות מוקדם ככל הניתן לעורך דין, לפתוח בהליך של פינוי מושכר.
הליך פינוי מושכר
בפרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי קיים הליך מיוחד בחוק לפינוי מושכר. מדובר בהליך משפטי מזורז, שנועד לתת פתרון יעיל משפטית למצבים בהם לא משולמים דמי שכירות.
לפי התקנות, ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר, רק בהנחה שלא חל חוק הגנת הדייר על הנכס (כלומר, מרבית הנכסים בישראל כיום). כמו כן, לא ניתן לבקש סעד נוסף בכתב התביעה, מלבד פינוי הנכס. כלומר, לא ניתן לתבוע גם את הנזקים הכספיים שנגרמו לכם על ידי השוכר וכדומה. טענות נזיקיות או חוזיות אחרות, תיאלצו לשמור לתביעה נפרדת, שתתברר באופן רגיל (ואיטי יותר) בבית המשפט.
מה שמיוחד בהליך הזה, הוא שהוא מדלג על ההליך של גילוי מסמכים, וכן תצהירי העדות מוגשים ביחד עם כתבי הטענות של הצדדים, כך שנחסך זמן דיוני יקר (זאת מתוך הנחה שהתביעה אינה מורכבת ממילא, אז צורך להידרש לכך). סעיף 215יג' לתקנות מונע מהנתבע להגיש תביעה שכנגד או תביעה נגד צד ג'.
גם הזמנים להליך קצרים מאד: מרגע שמוגשת תביעה לפינוי מושכר, לנתבע יש 30 ימים בלבד להגיש כתב הגנה. לפי סעיף 215יא, הדיון בתביעה יקבע תוך 30 ימים לכל היותר לאחר שהוגש כתב ההגנה האחרון בתיק (כלומר, תיאורטית מרגע הגשת התביעה, תוך חודשיים אמור להיות דיון בבית משפט בתביעה. פרק זמן יעיל במיוחד).
אם ניתן פסק דין לפינוי המושכר לאחר הדיון והשוכר עדיין לא מתפנה, ניתן להגיש את פסק הדין לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל, בתוך 15 ימים מיום פסק הדין (זאת בשונה מפסק דין בהליך רגיל, שיכול להיות מוגש רק לאחר 30 ימים). לאחר מסירת אזהרה על פתיחת התיק בהוצאה לפועל, יכול התובע לבצע את הפינוי (באמצעות רשות האכיפה והגבייה, בתוך 35 ימים מיום מתן האזהרה).
